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　　《深圳市羅湖區城市更新實(shí)施辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）已于2018年10月30日經(jīng)深圳市羅湖區人民政府七屆五十五次常務(wù)會(huì )審議通過(guò)，并于2018年11月14日由深圳市羅湖區人民政府以規范性文件形式發(fā)布，自2018年12月14日起施行。《辦法》的頒布實(shí)施，對進(jìn)一步規范我區城市更新管理工作，不斷提升和完善城市更新管理質(zhì)量和水平，實(shí)現城市更新與功能提升、產(chǎn)業(yè)升級、民生改善、安全生產(chǎn)聯(lián)動(dòng)，打造宜居宜業(yè)城區具有積極意義。

　　一、《辦法》全面修訂的背景及必要性

　　（一）落實(shí)、銜接我市新出臺的城市更新政策的需要

　　羅湖區是我市首個(gè)城市更新工作改革試點(diǎn)，《深圳市羅湖區城市更新實(shí)施辦法（試行）》（羅府規〔2017〕2號，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法（試行）》）是我區更新工作機制改革創(chuàng )新的產(chǎn)物，確定了羅湖區更新工作的基本體制，保障了羅湖區城市更新各項工作的順利開(kāi)展。但是，隨著(zhù)城市更新改革各項工作的推進(jìn)以及市政府和規劃國土主管部門(mén)一系列新政的出臺，《辦法（試行）》需要通過(guò)修訂，落實(shí)、銜接市層面新出臺的政策要求。

　　（二）貫徹落實(shí)區委區政府關(guān)于城市更新相關(guān)工作部署的需要

　　隨著(zhù)全區城市更新各項審批管理工作的推進(jìn)，實(shí)際工作中不斷碰到新的問(wèn)題、遇到新的挑戰。為此，區委區政府通過(guò)區領(lǐng)導小組會(huì )等形式對全區更新審批、管理機制提出了工作要求及指示，亟需通過(guò)修訂《辦法（試行）》予以落實(shí)，從而更好地指導全區更新審批管理工作。

　　（三）解決審批管理中發(fā)現的問(wèn)題的需要

　　隨著(zhù)城市更新工作的推進(jìn)，城市更新主管部門(mén)及相關(guān)職能部門(mén)在開(kāi)展城市更新審批管理工作過(guò)程中，發(fā)現《辦法（試行）》部分規定存在不完善、操作性不強或部分內容缺失等情況，需要通過(guò)修訂予以完善。

　　（四）加強更新統籌的需要

　　自2009年我市實(shí)施城市更新制度以來(lái)，“政府引導、市場(chǎng)運作”一直是推進(jìn)更新工作的理念。經(jīng)過(guò)近十年的發(fā)展，城市更新工作取得了顯著(zhù)的成效，但也暴露了越來(lái)越多的問(wèn)題：如何消除由于市場(chǎng)主體過(guò)分逐利給更新工作帶來(lái)的負面影響？如何在更新中更好地實(shí)現社會(huì )公共利益？如何通過(guò)更新落實(shí)政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標？如何通過(guò)提高城市更新的整體品質(zhì)，推動(dòng)城區的高水平發(fā)展？羅湖區作為我市更新改革工作的先行先試區，對這些問(wèn)題更為重視，亟需通過(guò)強化政府引導，加強更新統籌予以解決，相關(guān)制度同樣有必要通過(guò)修訂《辦法（試行）》來(lái)建立和明確。

　　（五）借鑒各區先進(jìn)工作經(jīng)驗的需要

　　2016年10月全市進(jìn)一步推進(jìn)城市更新領(lǐng)域強區放權改革后，各區相繼結合轄區特點(diǎn)陸續出臺了實(shí)施辦法，其中不乏工作亮點(diǎn)。通過(guò)全面修訂《辦法（試行）》，有利于借鑒各區好的工作機制，進(jìn)一步完善我區城市更新的各項制度，優(yōu)化我區城市更新審批、管理、實(shí)施等各項政策。

　　二、《辦法》的主要內容解讀

　　在總體結構上，本次修改增加了第二章“更新統籌”、第十章“項目清理”，將原來(lái)的“實(shí)施主體確認與用地手續審批”一章拆分為“實(shí)施主體確認”及“用地審批”兩章，將原來(lái)的“項目監管”一章提前至“實(shí)施主體確認”及“用地審批”之間，辦法從原來(lái)的八章四十七條增加至十一章六十八條。

　　第一章一般規定：包括立法目的、區領(lǐng)導小組及成員單位職能、技術(shù)支持、并聯(lián)審批、風(fēng)險防范等內容。

　　第二章更新統籌：包括規劃體系建立、產(chǎn)業(yè)規劃要求、產(chǎn)業(yè)空間庫及供需平臺建立、優(yōu)先推進(jìn)及負面監管工作機制、社會(huì )穩定風(fēng)險評估要求等內容。

　　第三章更新單元計劃與規劃審批：包括計劃與規劃的申報及審批、意愿公示、城中村改造前期管理、公共空間與公共藝術(shù)作品規劃建設管理、容積率審查、公共服務(wù)設施落實(shí)要求、規劃修改調整審批機制等內容。

　　第四章土地、建筑物信息核查：包括土地與建筑物核查申請條件及材料、舊屋村范圍認定和歷史用地處置等內容。

　　第五章實(shí)施主體確認：包括城市更新單元實(shí)施方案的制定、備案及監督落實(shí)、權利主體公示及異議處理、禁止轉讓項目、實(shí)施主體確認申請材料及條件、區政府投資的城市基礎設施和公共服務(wù)設施的協(xié)同建設管理機制等內容。

　　第六章項目監管：包括產(chǎn)業(yè)監管及產(chǎn)業(yè)準入條件、產(chǎn)業(yè)監管協(xié)議、創(chuàng )新型產(chǎn)業(yè)用房監管協(xié)議、人才保障房監管協(xié)議、項目實(shí)施監管協(xié)議、監管保證等內容。

　　第七章建筑物拆除與用地審批：包括搬遷時(shí)間、拆除備案及監管、建筑廢棄物及利用、用地審批、用地規劃許可、土地使用權出讓、地價(jià)計收等內容。

　　第八章建設工程規劃與施工許可：包括建設工程方案設計核查、建設工程規劃許可、施工許可、建設資金到位情況檢查等內容。

　　第九章項目驗收：包括建設工程規劃驗收、竣工驗收備案等內容。

　　第十章項目清理：包括計劃清理條件、清理流程、后續處置措施、例外情形等內容。

　　第十一章附則：包括測繪單位資質(zhì)要求、申請材料合法性要求、不良行為處理、“黑名單”機制、依法履職要求、未盡事宜規定、施行時(shí)間等內容。

　　三、《辦法》的特色亮點(diǎn)

　　（一）明確了區領(lǐng)導小組的決策職能及成員單位的職責范圍。

　　《辦法》第二條以列舉的形式明確了區領(lǐng)導小組的決策職能，包括：（一）負責審議全區城市更新發(fā)展戰略與策略、片區統籌規劃、城市更新五年規劃；（二）負責審議城市更新單元計劃、規劃，需報區領(lǐng)導小組的城市更新單元規劃修改及調整；（三）負責城市更新項目建設用地審批；（四）負責社會(huì )穩定風(fēng)險評估報告審批；（五）負責審定城市更新項目中涉及復雜疑難問(wèn)題處置方案及其他需要由區領(lǐng)導小組審定的重要事項。

　　《辦法》第四條全面梳理并進(jìn)一步明確了各成員單位涉及城市更新工作的具體職能，需要重點(diǎn)說(shuō)明的有以下幾方面：

　　1.構建了產(chǎn)業(yè)發(fā)展監管的分工及協(xié)同機制。

　　首先，明確由區發(fā)改局牽頭，區經(jīng)濟促進(jìn)局、區科技創(chuàng )新局、區投資推廣局參與或配合，編制全區產(chǎn)業(yè)發(fā)展規劃；區發(fā)改局牽頭建設和維護城市更新產(chǎn)業(yè)空間庫及產(chǎn)業(yè)空間供需平臺，及時(shí)發(fā)布項目信息，匯總區內重點(diǎn)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)用房需求，形成年度產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求清單。其次，明確由區經(jīng)濟促進(jìn)局、區科技創(chuàng )新局、區投資推廣局負責依職能組織審查城市更新項目產(chǎn)業(yè)發(fā)展方案、產(chǎn)業(yè)專(zhuān)項規劃并出具審查意見(jiàn)；負責擬訂產(chǎn)業(yè)監管方案、簽訂產(chǎn)業(yè)監管協(xié)議并進(jìn)行后續監管；負責制定創(chuàng )新型產(chǎn)業(yè)用房的租售方案，指導創(chuàng )新型產(chǎn)業(yè)用房的租售、運營(yíng)和監管，對擬入駐企業(yè)進(jìn)行評估監管等。

　　2.明確了城市更新項目移交政府物業(yè)的管理分工及配合機制。

　　確定由區物業(yè)辦負責全區城市更新項目移交區政府物業(yè)的臺賬建立；區物業(yè)辦根據區產(chǎn)業(yè)部門(mén)的意見(jiàn)，負責開(kāi)展城市更新項目中移交區政府的創(chuàng )新型產(chǎn)業(yè)用房的接收和租售工作，并根據區產(chǎn)業(yè)部門(mén)制定的租售方案辦理租售手續。

　　3.建立了政府投資建設的城市基礎設施、公共服務(wù)設施與城市更新項目同步建設的協(xié)同工作機制。

　　《辦法》專(zhuān)門(mén)構建了區政府投資建設的城市基礎設施和公共服務(wù)設施的統籌建設機制，并將城市更新單元規劃方案涉及的位于單元范圍以外的市政、交通、公共配套設施升級改造或新建項目均納入統籌建設范圍，規定由區發(fā)改局負責對城市更新單元計劃、規劃方案涉及的由區政府投資建設的城市基礎設施和公共服務(wù)設施的規劃實(shí)施策略提出意見(jiàn)和建議，并在城市更新單元規劃批復后牽頭落實(shí)相關(guān)建設事宜。同時(shí)，《辦法》第三十七條規定，區城市更新局應在城市更新項目實(shí)施主體確認及項目實(shí)施監管協(xié)議簽訂后，將城市更新單元規劃批復、項目實(shí)施監管協(xié)議及上述設施建設清單抄送區發(fā)改局及相關(guān)職能部門(mén)。通過(guò)前述設計，實(shí)現政府投資建設的城市基礎設施和公共服務(wù)設施與城市更新項目同步實(shí)施的目的。

　　4.理順了對違法拆除行為的管理分工。

　　區住房建設局負責城市更新項目建筑物拆除方案備案，并對拆除及建設工程進(jìn)行安全管理；區規劃土地監察局負責開(kāi)展城市更新項目日常巡查；相關(guān)職能部門(mén)及轄區街道辦事處發(fā)現違法拆除情況的，及時(shí)告知區住房建設局依法進(jìn)行處理。

　　5.合理調整并進(jìn)一步細化了轄區街道辦的職能。

　　將原來(lái)要求各轄區街道辦事處負責對申報更新單元的必要性、更新單元范圍、擬拆除范圍的合理性“進(jìn)行評估”修改為“研提意見(jiàn)”；另根據事權下放后的職責逐級下沉情況，結合街道辦的職能文件，明確由轄區街道辦事處負責組織城市更新單元意愿公示、權利主體公示、社會(huì )穩定風(fēng)險評估、城市更新單元實(shí)施方案制定等工作；負責辦理原農村集體經(jīng)濟組織繼受單位集體資產(chǎn)參與城市更新、城中村更新項目合作方選定等重大事項的審查備案并報區財政局（集資辦）備案，負責按照屬地管理原則開(kāi)展安全生產(chǎn)巡查工作，及時(shí)制止、清理企業(yè)違規進(jìn)駐舊住宅區、城中村從事城市更新活動(dòng)的行為等。

　　（二）構建并優(yōu)化了城市更新規劃體系

　　《辦法》第八條明確要求在城市總體規劃、法定圖則等法定規劃框架下，建立以市、區城市更新五年規劃為統領(lǐng)，以片區統籌規劃、各相關(guān)領(lǐng)域發(fā)展規劃為指導，通過(guò)城市更新單元規劃予以落實(shí)的高品質(zhì)、高效率的規劃體系。

　　《辦法》第九條規定區政府城市更新五年規劃重點(diǎn)在于明確規劃期間城市更新的目標和方向，各類(lèi)型城市更新范圍，指導全區城市更新工作；片區統籌規劃旨在統籌較大范圍規劃片區內公共設施、市政交通設施、產(chǎn)業(yè)及住房保障空間等內容，整合零散地塊及貢獻用地，實(shí)現片區整體開(kāi)發(fā)并形成規模化的政府儲備用地；而公共配套、市政交通、產(chǎn)業(yè)及住房保障等發(fā)展規劃則為城市更新落實(shí)公共利益及產(chǎn)業(yè)空間等方面提供相應的專(zhuān)項規劃依據。城市更新單元計劃及規劃應與經(jīng)審定的上述規劃相銜接。

　　（三）建立了城市更新項目?jì)?yōu)先推進(jìn)及負面監管工作機制

　　為更好、更快地落實(shí)羅湖區城市發(fā)展規劃，《辦法》第十二條規定區城市更新局應建立城市更新項目?jì)?yōu)先推進(jìn)及負面監管工作機制。對落實(shí)市區重點(diǎn)發(fā)展戰略、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉型升級、完善片區城市基礎設施和公共配套設施等對城區發(fā)展具有重大意義的項目，應當優(yōu)先推進(jìn)。對更新方向與市區兩級規劃嚴重不符、產(chǎn)業(yè)發(fā)展潛力低下、不能滿(mǎn)足公共配套需求等對城區發(fā)展不利的項目，不予納入城市更新單元計劃。

　　（四）加強防控城市更新項目信訪(fǎng)維穩風(fēng)險

　　在城市更新工作推進(jìn)過(guò)程中出現的信訪(fǎng)維穩問(wèn)題，大多集中在舊住宅區、城中村項目，主要誘發(fā)原因有兩方面：一是企業(yè)為快速推進(jìn)項目，一般采取邊簽協(xié)議邊搬遷的推進(jìn)方式，導致城市更新項目產(chǎn)生了不可逆轉性，如項目長(cháng)期未完成100%的簽約，將導致已搬離的業(yè)主長(cháng)期無(wú)法回遷，影響社會(huì )穩定。二是城市更新項目中無(wú)合法權屬證明的永久建筑物的補償爭議問(wèn)題也容易引發(fā)糾紛。由于缺乏風(fēng)險化解機制，相關(guān)爭議壓力最終傳導致行政審批環(huán)節，導致行政審批風(fēng)險加大。

　　為解決上述問(wèn)題，必須強化對項目前期的引導、管控，才能預防、化解后期出現的信訪(fǎng)維穩風(fēng)險。因此，《辦法》在中共深圳市委維穩辦2013年印發(fā)的《關(guān)于對城市更新項目進(jìn)行社會(huì )穩定風(fēng)險評估工作的通知》（深維穩辦通[2013]8號）等規定的基礎上，結合實(shí)踐情況建立了全方位的社會(huì )穩定風(fēng)險穩控機制，加強了對城市更新項目的風(fēng)險防控力度，避免因城市更新引發(fā)新的社會(huì )矛盾。具體有以下五方面的內容：

　　1.《辦法》第十三條規定，舊住宅區、出現信訪(fǎng)訴訟或者實(shí)際情況需要的更新項目應開(kāi)展社會(huì )穩定風(fēng)險評估，社會(huì )穩定風(fēng)險評估報告必須包括拆除范圍內的全部建筑物搬遷補償對象、現狀建筑物用途、數量及建筑面積等調查內容。《辦法》第十三條結合實(shí)際情況構建了城市更新項目社會(huì )穩定風(fēng)險評估的工作要點(diǎn)及流程。

　　2.《辦法》第二十一條規定，城中村項目申請參與城市更新，必須先行提交包含擬拆除范圍內全部建筑物搬遷補償對象、現狀建筑物用途、數量及建筑面積等普查數據材料并經(jīng)區領(lǐng)導小組審議同意后，方可啟動(dòng)城市更新前期活動(dòng)。

　　3.《辦法》第三十二條規定，實(shí)施主體申請人應就城市更新單元項目拆除范圍內所有的權利主體向轄區街道辦事處申請在項目現場(chǎng)及羅湖區電子政務(wù)網(wǎng)上公示。轄區街道辦事處可針對異議處理情況要求項目開(kāi) 展社會(huì )穩定風(fēng)險評估工作。

　　4.《辦法》第四十四條第一款規定，屬于舊住宅區（含混雜零散舊住宅區）、城中村拆除重建類(lèi)的城市更新項目，市場(chǎng)主體在取得實(shí)施主體確認文件及簽訂項目實(shí)施監管協(xié)議之前，不得啟動(dòng)搬遷。

　　5.《辦法》第四十四條第二款規定，房屋拆除前實(shí)施主體必須先到區住房建設局辦理拆除備案手續。

　　（五）嚴格監管項目實(shí)施進(jìn)度

　　按照我市實(shí)施細則的要求，規劃批準后區政府需組織制定城市更新單元的實(shí)施方案，結合“強區放權”后事權逐級下沉的實(shí)際情況，《辦法》首先在第三十一條規定了城市更新單元規劃經(jīng)批準后，轄區街道辦事處應按照已批準的城市更新單元規劃，組織制定城市更新單元實(shí)施方案，并監督實(shí)施方案的落實(shí)。轄區街道辦事處應將城市更新單元實(shí)施方案及時(shí)報送區城市更新局備案，并定期報送實(shí)施方案的落實(shí)情況。第二，為有效監管實(shí)施主體按時(shí)推進(jìn)項目，《辦法》第四十條還規定了項目實(shí)施監管協(xié)議中要明確規定城市更新項目建設具體進(jìn)度要求，“對未按項目實(shí)施監管協(xié)議約定的進(jìn)度實(shí)施的，需支付相應的違約金”。第三，為保證實(shí)施主體具有按時(shí)推進(jìn)項目的建設能力，根據《中華人民共和國建筑法》第八條、《建筑工程施工許可管理辦法》（住建部令18號2014年10月25日起施行）第四條的相關(guān)規定，“建設資金已經(jīng)落實(shí)”屬于施工許可條件之一。2018年6月6日國務(wù)院常務(wù)會(huì )議決定，為順應企業(yè)和群眾呼聲，全面清理各類(lèi)證明事項，將于年底前先行取消申請施工許可證時(shí)需提交的資金到位證明等一批證明事項。對法律法規有規定，但可通過(guò)法定證照、書(shū)面告知承諾、政府部門(mén)間核查等涵蓋或替代的證明事項，依托信息共享和信用體系予以取消。經(jīng)綜合考慮，《辦法》第五十四條規定實(shí)施主體應向區住房建設局書(shū)面承諾建設資金已經(jīng)落實(shí)，再提交相關(guān)材料申請建設工程施工許可。區住房建設局在《建設工程施工許可證》核發(fā)后30日內對實(shí)施主體承諾的建設資金到位情況進(jìn)行檢查，實(shí)施主體未履行承諾的，區住房建設局應依法進(jìn)行處理；相關(guān)失信行為按照《辦法》第六十四條規定列入行業(yè)失信“黑名單”。

　　(六)完善了權利主體公示及異議處理環(huán)節

　　實(shí)施主體確認是推進(jìn)城市更新項目的核心環(huán)節，錯綜復雜的土地及建筑物權屬爭議往往集中在此并極易經(jīng)此環(huán)節轉化為行政審批風(fēng)險。我市現行更新政策并未將建筑物確權作為開(kāi)展城市更新項目的前提要件，在實(shí)際操作中，對無(wú)合法權屬證明或未完善手續的建筑物的搬遷補償對象如何認定的問(wèn)題是爭議的焦點(diǎn)，也是觸發(fā)行政審批風(fēng)險的主要隱患。尤其是城中村項目，拆除范圍內大多為未辦理過(guò)確權手續的歷史遺留違法建筑，個(gè)別原村民或其他第三方與股份公司的意見(jiàn)存在爭議時(shí)容易產(chǎn)生糾紛，導致項目難以推進(jìn)。為提前發(fā)現問(wèn)題、解決糾紛，因此，極有必要在實(shí)施主體確認之前先由轄區街道辦事處通過(guò)公示查明拆除范圍內權利主體的情況，以最大限度地降低影響項目推進(jìn)的阻力。為此，《辦法》第三十二條第一、二款規定：實(shí)施主體申請人應就城市更新單元項目拆除范圍內所有的權利主體向轄區街道辦事處申請在項目現場(chǎng)及羅湖區電子政務(wù)網(wǎng)上公示，公示時(shí)間不少于7日。公示期滿(mǎn)后無(wú)異議的，轄區街道辦事處直接出具公示無(wú)異議意見(jiàn)。公示存在異議的，轄區街道辦事處應進(jìn)行調查核實(shí)；有關(guān)異議經(jīng)核實(shí)不成立的，由轄區街道辦事處出具異議不成立意見(jiàn)；有關(guān)異議經(jīng)核實(shí)成立或者暫時(shí)無(wú)法確定的，轄區街道辦事處應組織實(shí)施主體申請人開(kāi)展異議處理工作，異議處理完畢的，轄區街道辦事處出具異議處理完畢意見(jiàn)。

　　對于城中村拆除范圍內的永久建筑物，依據《土地管理法》第八條規定的“宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有”，以及第十條規定的“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會(huì )經(jīng)營(yíng)、管理”等規定，結合我市《關(guān)于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》（2009年5月21日市人大常委會(huì )通過(guò)）及其《關(guān)于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定試點(diǎn)實(shí)施辦法》（市政府常務(wù)會(huì )議審議通過(guò)2014年4月1日起施行）的相關(guān)規定，“街道辦事處負責歷史遺留違法建筑處理的初審，對歷史遺留違法建筑進(jìn)行權屬調查時(shí)，申報人應當向街道辦事處提供申報人與原農村集體經(jīng)濟組織繼受單位共同出具的承諾書(shū)，承諾與歷史遺留違法建筑有關(guān)的經(jīng)濟利益關(guān)系已自行理清、自行承擔相關(guān)法律責任。原農村集體經(jīng)濟組織繼受單位出具的承諾書(shū)及相關(guān)經(jīng)濟利益關(guān)系的處理，應當根據本市集體資產(chǎn)處分決策程序的有關(guān)規定和股份合作公司章程，經(jīng)股份合作公司股東大會(huì )或者股東代表大會(huì )表決確認”。可以看出，我市對于城中村歷史遺留違法建筑的處置，主要依據之一即為原農村集體經(jīng)濟組織的認定意見(jiàn)，同時(shí)結合街道辦事處對相關(guān)情況的核查結果予以認定，這與《土地管理法》的精神也是相符的，即股份公司作為農村集體經(jīng)濟組織，負責對集體所有土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)、管理，有義務(wù)說(shuō)明并理清集體所有土地中的經(jīng)濟利益糾紛。在上述規定的基礎上，結合轄區街道辦事處對信訪(fǎng)等社會(huì )穩定風(fēng)險的穩控職責，《辦法》第三十二條第三、四款規定“城中村改造項目公示有異議的，轄區街道辦事處應組織原農村集體經(jīng)濟組織繼受單位進(jìn)行調查核實(shí)，有關(guān)異議經(jīng)核實(shí)不成立或處理完畢的，轄區街道辦事處與原農村集體經(jīng)濟組織繼受單位應分別出具異議不成立或異議處理完畢的意見(jiàn)。異議處理過(guò)程中，轄區街道辦事處可視情況要求該項目開(kāi)展社會(huì )穩定風(fēng)險評估工作”。

　　（七）落實(shí)了產(chǎn)業(yè)規劃構建產(chǎn)業(yè)準入機制

　　在借鑒我市工業(yè)樓宇流轉監管制度及《深圳市城市更新辦法實(shí)施細則》等相關(guān)規定的基礎上，《辦法》第三十八條第二款規定“區產(chǎn)業(yè)主管部門(mén)可在產(chǎn)業(yè)監管方案中對更新后形成的用于產(chǎn)業(yè)的建筑用房受讓人、承租人資格進(jìn)行限定；更新后上述建筑用房需要轉讓、租賃的，受讓人或承租人必須符合監管協(xié)議約定的產(chǎn)業(yè)準入條件并取得區產(chǎn)業(yè)主管部門(mén)的同意。實(shí)際進(jìn)駐的產(chǎn)業(yè)項目不符合產(chǎn)業(yè)專(zhuān)項規劃要求的，可以采取要求實(shí)施主體承擔違約責任、取消相關(guān)優(yōu)惠政策、回購部分用房等監管措施。產(chǎn)業(yè)監管方案的內容應在產(chǎn)業(yè)監管協(xié)議中進(jìn)行約定”，以確保產(chǎn)業(yè)建筑用房的受讓人或承租人符合產(chǎn)業(yè)準入條件，最終實(shí)現產(chǎn)業(yè)規劃落地的目標。

　　（八）合理擴大了監管保證范圍，增加了監管保證形式。

　　借鑒其他區做法，除回遷安置物業(yè)以外，《辦法》第四十一條第一款將應由實(shí)施主體建成并無(wú)償移交的房建類(lèi)城市基礎設施及公共服務(wù)設施、產(chǎn)權歸政府的人才和保障性住房也作為監管保證對象，監管保證金額從每平方米人民幣2000元增加至3000元；同時(shí)，根據社會(huì )公眾提出的建議，參考省國土資源廳的監管協(xié)議文本，除現金以外，《辦法》第四十一條第三款規定銀行保函可作為另一種監管保證形式，保函應不可撤銷(xiāo)、無(wú)條件的見(jiàn)索即付，保函到期前60日，實(shí)施主體必須提供后續銀行保函，未能提供的，區城市更新局有權在保函期限屆滿(mǎn)前30日內向出具保函的銀行提取全部保證金。

　　（九）設立了項目倒賣(mài)監管制度

　　為嚴禁城市更新項目在確認實(shí)施主體后通過(guò)股權轉讓等形式炒賣(mài)城市更新項目，擾亂城市更新秩序，確保城市更新項目品質(zhì)。《辦法》第三十三條第二款規定“自確認實(shí)施主體之日起至工程竣工驗收之日止，城市更新項目不得轉讓”。為確保該條款的約束力，《辦法》第四十條規定，實(shí)施監管協(xié)議中應載明城市更新項目自確認實(shí)施主體之日起至工程竣工驗收之日止不得轉讓項目的約束性條款及違約責任。同時(shí)，考慮到對于股權變更的限制時(shí)間段為實(shí)施主體確認后至工程竣工驗收止，企業(yè)在實(shí)施主體確認后已完成了最為困難的100%簽約工作，基本不存在客觀(guān)上難以實(shí)施的情況，為避免企業(yè)在實(shí)施主體確認之后以資金困難為由通過(guò)股權變更的形式變相轉讓項目，《辦法》第三十三條第一款規定“申請實(shí)施主體資格確認前，實(shí)施主體申請人應保證自身財務(wù)狀況足以支撐城市更新項目按時(shí)實(shí)施”，盡到政府對企業(yè)充分提醒的義務(wù)。

　　（十）完善了計劃清理制度及后續處置措施

　　因《關(guān)于加強和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》中僅規定各區政府應當定期對城市更新計劃進(jìn)行清理，具有規定情形的“可”按程序調出計劃，但未在操作層面明確“可”調出計劃的具體判斷標準，也未提及計劃清理后的相關(guān)后續處置措施。因此《辦法》中專(zhuān)門(mén)新增了“項目清理”章節，結合社會(huì )穩定風(fēng)險評估情況細化了項目清理的具體判斷標準以及相關(guān)的后續處置措施，對項目清理進(jìn)行了較詳細的制度構建。具體有如下幾方面的規定：

　　1.《辦法》第五十七條規定可調出計劃的項目需基于非政府原因，計劃調出情形與《關(guān)于加強和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》表述保持一致，但結合社會(huì )穩定風(fēng)險情況對單一或多個(gè)權利主體的調出情形進(jìn)行了細化，分別設置了清理條件。更新前為多個(gè)權利主體的，由于項目清理會(huì )涉及復雜的搬遷協(xié)議清理問(wèn)題，可能會(huì )觸發(fā)社會(huì )穩定風(fēng)險，因而該類(lèi)項目的清理，必須以社會(huì )穩定風(fēng)險評估結果作為前提。

　　2.《辦法》第五十七條第二款明確規定項目被調出計劃的，申報主體或實(shí)施主體應自行理清與產(chǎn)權人的經(jīng)濟與法律關(guān)系。

　　3.從保護多數權利主體回遷權益、維護社會(huì )穩定角度出發(fā)，《辦法》第五十八條規定，“更新前為多個(gè)權利主體的項目，自實(shí)施主體確認之日起1年內，未辦理用地出讓手續且經(jīng)評估調出計劃可能引發(fā)重大維穩風(fēng)險的情形”，可不予調出計劃。但為避免出現企業(yè)違規卻不需付出成本的不合理現象，《辦法》通過(guò)協(xié)議約定增加無(wú)償貢獻面積的形式，要求企業(yè)承擔相應的違約責任，實(shí)現督促企業(yè)依法依規按時(shí)推進(jìn)項目的立法目的。《辦法》第五十八條規定此類(lèi)情形下，實(shí)施主體應與區城市更新局簽訂《項目實(shí)施監管協(xié)議的補充協(xié)議》，約定在總建筑量不變的情況下，無(wú)償增加不低于項目計容總建筑面積2%的用房，作為人才住房和保障性住房、創(chuàng )新型產(chǎn)業(yè)用房、創(chuàng )新型人才公寓等用房或其他公共配套。

　　4.鑒于已列入城市更新單元計劃的舊住宅區城市更新項目涉及眾多業(yè)主利益，不適宜進(jìn)行清理，因而《辦法》第六十一條明確該類(lèi)情形不適用本章規定。

　　（十一）關(guān)于與市級重要政策的銜接問(wèn)題

　　考慮到市級最近出臺的新政較多，為使我區城市更新實(shí)施辦法與市級政策保持一致且同時(shí)兼顧規范性文件的穩定性，《辦法》一方面不再重復規定相關(guān)事項的辦理時(shí)限，實(shí)踐中將嚴格遵照廣東省網(wǎng)上辦事大廳的“政務(wù)公開(kāi)”及市級政策規定的時(shí)限開(kāi)展審批工作，若省、市規定的辦理時(shí)限變更的，本區相應審批時(shí)限將在網(wǎng)上辦理系統中同步變更，與上級規定實(shí)時(shí)銜接。另外，《辦法》還在附則中規定了“本辦法依據或參照的相關(guān)規定修改、變更或廢止的，按其修改、變更或另行制定的新規執行。未盡事宜按我市有關(guān)規定辦理”的條款，盡量避免因上位法變動(dòng)導致區級文件頻繁修改。