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羅府辦規〔2022〕7號

各街道辦事處，區直各單位，市直駐羅湖各單位：

　　《羅湖區股份合作公司集體用地土地使用權交易監督管理實(shí)施細則》已經(jīng)區政府同意，現印發(fā)給你們，請認真貫徹落實(shí)。             

深圳市羅湖區人民政府辦公室

2022年10月31日

羅湖區股份合作公司集體用地土地使用權交易監督管理實(shí)施細則

第一章  總則

　　第一條為規范羅湖區股份合作公司集體用地（以下簡(jiǎn)稱(chēng)集體用地）土地使用權交易行為，保障集體資產(chǎn)保值增值，促進(jìn)集體經(jīng)濟健康有序發(fā)展，根據《深圳經(jīng)濟特區股份合作公司條例》等法律法規和相關(guān)規定，結合我區實(shí)際，制定本細則。

　　第二條本細則適用于羅湖區范圍內的股份合作公司，具體包括：

　　（一）依據《深圳經(jīng)濟特區股份合作公司條例》設立的股份合作公司及其下屬全資或控股子公司；

　　（二）由多個(gè)股份合作公司共同出資設立的企業(yè)，或股份合作公司與其他主體共同出資設立的控股企業(yè)。

　　第三條本細則所稱(chēng)集體用地，是指股份合作公司及其所屬的原農村集體經(jīng)濟組織依法享有的非農建設用地、征地返還用地、土地整備利益統籌留用土地、國有已出讓?zhuān)▌潛埽┯玫匾约案鶕嘘P(guān)法律法規和政策規定的原農村集體經(jīng)濟組織或繼受單位享有權益且符合交易條件的土地。

　　第四條集體用地土地使用權交易應當遵循民主決策、市場(chǎng)運作、公開(kāi)公平、依法合規的原則。

　　第五條集體用地可以以自主開(kāi)發(fā)、合作開(kāi)發(fā)、轉讓等方式進(jìn)入市場(chǎng)交易。

　　第六條集體用地以合作開(kāi)發(fā)方式進(jìn)入市場(chǎng)交易的，應當通過(guò)公共資源交易平臺采用公開(kāi)招標或競爭性談判等方式進(jìn)行。涉及以集體資產(chǎn)為主的城市更新項目，應當采用公開(kāi)招標方式選擇合作方。

　　集體用地土地使用權轉讓?xiě)斖ㄟ^(guò)公共資源交易平臺以招標、拍賣(mài)、掛牌等方式進(jìn)行。

　　第七條符合下列條件之一的，股份合作公司方可通過(guò)公共資源交易平臺選擇合作方：

　　（一）屬于非農建設用地、征地返還用地開(kāi)發(fā)項目的，按照市原農村集體經(jīng)濟組織非農建設用地和征地返還用地土地使用權交易有關(guān)規定，原則上已取得用地批復或簽訂土地使用權出讓合同；

　　（二）屬于土地整備利益統籌項目的，按照市土地整備利益統籌有關(guān)規定，原則上土地整備利益統籌項目實(shí)施方案及土地整備單元規劃已審批通過(guò)；

　　（三）屬于拆除重建類(lèi)城市更新項目的，按照《深圳經(jīng)濟特區城市更新條例》有關(guān)規定，原則上已取得城市更新單元規劃批準文件。

　　未達到前款第二項、第三項交易條件但因重大民生工程、重大基礎設施、重大產(chǎn)業(yè)等項目實(shí)施或城市規劃統籌需要的，經(jīng)區政府批準，股份合作公司可以通過(guò)公共資源交易平臺選擇合作方。

　　第八條因重大民生工程、重大基礎設施、重大產(chǎn)業(yè)等項目實(shí)施需要和為落實(shí)上層次規劃要求，完善城市功能結構，優(yōu)先落實(shí)城市基礎設施和公共服務(wù)設施，涉及以集體資產(chǎn)為主的拆除重建類(lèi)城市更新、土地整備利益統籌項目等的，經(jīng)區政府批準，股份合作公司可以通過(guò)公共資源交易平臺采用單一來(lái)源談判方式選擇合作方。

　　第九條 集體用地合作開(kāi)發(fā)項目符合下列條件之一的，股份合作公司參照本細則有關(guān)規定履行資產(chǎn)評估、民主決策等程序，報街道監督管理機構、區集體資產(chǎn)管理局備案后，可以按照有關(guān)要求簽訂集體用地合作協(xié)議：

　　（一）羅湖轄區內兩個(gè)以上股份合作公司之間合作開(kāi)發(fā)的項目；

　　（二）為落實(shí)區委區政府產(chǎn)業(yè)布局、打造產(chǎn)業(yè)空間，經(jīng)區政府批準，股份合作公司與羅湖區屬全資國企合作的項目；

　　（三）因城市規劃統籌需要，集體用地面積占拆除重建類(lèi)城市更新單元拆除范圍內總用地面積不超過(guò)20%，或股份合作公司享有的集體物業(yè)建筑面積占拆除重建類(lèi)城市更新單元拆除范圍內總建筑面積不超過(guò)1/4的項目。

　　第十條集體用地合作開(kāi)發(fā)項目不違反土地及城市更新相關(guān)法律、政策規定且能夠保障集體利益，同時(shí)符合下列情形的，

　　可以不重新選擇合作方：

　　（一）在《中共深圳市委辦公廳 深圳市人民政府辦公廳關(guān)于建立健全股份合作公司綜合監管系統的通知》發(fā)布之前（2016年8月31日前），已按照股份合作公司章程履行民主決策程序并經(jīng)股東（代表）大會(huì )審議通過(guò)；

　　（二）2016年8月31日前已簽訂集體用地合作協(xié)議且該協(xié)議仍在有效期內。

　　符合前款規定情形，股份合作公司不重新選擇合作方的，應當參照本細則有關(guān)規定履行資產(chǎn)評估、民主決策等程序，報街道監督管理機構、區集體資產(chǎn)管理局備案。

　　第十一條股份合作公司在開(kāi)展非農建設用地、征地返還用地、土地整備利益統籌項目時(shí)，可以委托第三方提供權利人意愿征集、基礎數據調查、測繪、標圖建庫研究、計劃申報、搬遷補償方案編制、專(zhuān)項規劃編制及申報等服務(wù)。

　　股份合作公司應當與提供服務(wù)的第三方簽訂合同，并提交股東（代表）大會(huì )表決同意。合同應當明確服務(wù)范圍、費用、期限等。

第二章 集體用地自主開(kāi)發(fā)項目辦理程序

　　第十二條集體用地自主開(kāi)發(fā)項目應當遵循以下程序：

　　（一）項目評估論證。股份合作公司應當委托具有相應資質(zhì)的評估機構對自主開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行可行性研究和評估。可行性研究報告和資產(chǎn)評估報告經(jīng)公司董事會(huì )、監事會(huì )、集體資產(chǎn)管理委員會(huì )審議通過(guò)后，以書(shū)面決議形式對項目進(jìn)行立項。

　　（二）項目公示。股份合作公司應當在公司經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所公示自主開(kāi)發(fā)項目的主要事項，公示期不少于15日。公示內容包括：項目基本情況、可行性研究報告、資產(chǎn)評估報告、項目投資估算與資金籌措、項目預期收益等。

　　（三）民主決策。股份合作公司應當根據市、區有關(guān)文件及公司章程的有關(guān)規定，召開(kāi)股東（代表）大會(huì )以特別決議形式對自主開(kāi)發(fā)項目逐項審議和表決，表決時(shí)應當邀請街道監督管理機構工作人員列席會(huì )議進(jìn)行現場(chǎng)監督，并聘請公證機構對會(huì )議表決情況進(jìn)行公證。

　　（四）項目備案。股份合作公司應當在股東（代表）大會(huì )結束后15日內，將自主開(kāi)發(fā)項目相關(guān)材料通過(guò)區股份合作公司綜合監管系統，報街道監督管理機構、區集體資產(chǎn)管理局備案。備案材料包括：

　　1.項目備案申請；

　　2.項目可行性研究報告、資產(chǎn)評估報告；

　　3.項目范圍內公司集體用地權屬證明資料；

　　4.民主決策資料，包括公司董事會(huì )、監事會(huì )、集體資產(chǎn)管理委員會(huì )及股東（代表）大會(huì )決議等；財務(wù)顧問(wèn)意見(jiàn)；

　　5.法律顧問(wèn)、財務(wù)顧問(wèn)意見(jiàn)；

　　6.公證機構出具的公證書(shū)；

　　7.項目公示照片等。

第三章 集體用地合作開(kāi)發(fā)項目辦理程序

　　第十三條  集體用地合作開(kāi)發(fā)項目應當遵循以下程序：

　　（一）項目評估論證。股份合作公司應當委托具有相應資質(zhì)的評估機構對合作開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行可行性研究和評估。可行性研究報告和資產(chǎn)評估報告經(jīng)公司董事會(huì )、監事會(huì )、集體資產(chǎn)管理委員會(huì )審議通過(guò)后，以書(shū)面決議形式對項目進(jìn)行立項。

　　（二）制定合作開(kāi)發(fā)方案。股份合作公司應當根據可行性研究報告和評估報告制定合作開(kāi)發(fā)方案，并報公司董事會(huì )、監事會(huì )、集體資產(chǎn)管理委員會(huì )審議通過(guò)。

　　合作開(kāi)發(fā)方案內容包括：項目基本情況、土地權屬狀況、項目評估情況、合作方資質(zhì)條件、合作方引進(jìn)方式、交易方式、利益分配方式等。

　　（三）項目公示。股份合作公司應當在公司經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所公示可行性研究報告、資產(chǎn)評估報告和合作開(kāi)發(fā)方案。公示期不少于15日。

　　（四）項目審查。項目公示結束后，股份合作公司應當將可行性研究報告、資產(chǎn)評估報告、合作開(kāi)發(fā)方案等材料報所在地社區黨委、街道黨工委研究審議。街道黨工委研究審議集體用地合作開(kāi)發(fā)事項的，應當按照《羅湖區城市更新管理和集體用地合作開(kāi)發(fā)監管事項的通知》（羅委辦函〔2022〕3號）執行。

　　（五）民主決策。項目審查通過(guò)后，股份合作公司應當根據市、區有關(guān)文件及公司章程的有關(guān)規定，召開(kāi)股東（代表）大會(huì )以特別決議形式對合作開(kāi)發(fā)項目逐項審議和表決，表決時(shí)應當邀請街道監督管理機構工作人員列席會(huì )議進(jìn)行現場(chǎng)監督，并聘請公證機構對會(huì )議表決情況進(jìn)行公證。

　　股東（代表）大會(huì )決議包括以下內容：

　　1.是否同意資產(chǎn)評估報告；

　　2.是否同意合作開(kāi)發(fā)方案；

　　3.是否同意采用公開(kāi)招標或競爭性談判方式選擇合作方；

　　4.是否同意項目分配方式、分成比例等。

　　（六）提出交易申請。股東（代表）大會(huì )審議通過(guò)后，股份合作公司應當通過(guò)區股份合作公司綜合監管系統提交交易申請。

　　（七）公開(kāi)選擇合作方。交易申請受理后，股份合作公司應當在公共資源交易平臺、《深圳特區報》或《深圳商報》等發(fā)布合作招商公告，其中系統和網(wǎng)站公告時(shí)間不少于20日，報紙媒體連續刊登公告時(shí)間不少于2日。

　　（八）交易結果公示。選定合作方后，應當在公共資源交易平臺、股份合作公司經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所公示交易結果。公示期不少于5個(gè)工作日。

　　（九）項目備案。股份合作公司應當在交易結束后15日內，將合作開(kāi)發(fā)項目相關(guān)材料通過(guò)區股份合作公司綜合監管系統，報街道監督管理機構、區集體資產(chǎn)管理局備案。備案材料包括：

　　1.項目備案申請；

　　2.項目可行性研究報告、資產(chǎn)評估報告、合作開(kāi)發(fā)方案；

　　3.項目范圍內公司集體用地權屬證明資料；

　　4.民主決策資料，包括公司董事會(huì )、監事會(huì )、集體資產(chǎn)管理委員會(huì )及股東（代表）大會(huì )決議等；

　　5.擬簽署的合作合同（協(xié)議）；

　　6.提交公開(kāi)招標或競爭性談判等相關(guān)證明文件（包括公告、簽到表、談判現場(chǎng)照片、會(huì )議記錄等）；

　　7.法律顧問(wèn)、財務(wù)顧問(wèn)意見(jiàn)；

　　8.公證機構出具的公證書(shū)；

　　9.項目公示照片；

　　10.交易機構出具的交易憑證；

　　11.合作方的營(yíng)業(yè)執照及資質(zhì)信譽(yù)等。

第四章 土地使用權轉讓項目辦理程序

　　第十四條  符合交易條件的集體用地土地使用權轉讓項目應當遵循以下程序：

　　（一）項目評估論證。股份合作公司應當委托具有相應資質(zhì)的評估機構對擬轉讓項目進(jìn)行評估。資產(chǎn)評估報告經(jīng)董事會(huì )、監事會(huì )、集體資產(chǎn)管理委員會(huì )審議通過(guò)后，以書(shū)面決議形式對項目進(jìn)行立項。

　　（二）制定交易方案。股份合作公司應當根據資產(chǎn)評估報告

　　和項目實(shí)際情況制定交易方案，并報公司董事會(huì )、監事會(huì )、集體資產(chǎn)管理委員會(huì )審議通過(guò)。交易方案內容包括：交易標的基本情況、掛牌底價(jià)（不得低于評估結果或標定地價(jià)）、意向受讓方的資格條件、交易方式、價(jià)款支付方式及期限等。

　　（三）項目公示。股份合作公司應當在公司經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所公示資產(chǎn)評估報告和交易方案。公示期不少于15日。

　　（四）項目審查。項目公示結束后，股份合作公司應當將資產(chǎn)評估報告、交易方案等材料報所在地社區黨委、街道黨工委研究審議。

　　（五）民主決策。項目審查通過(guò)后，股份合作公司應當根據市、區有關(guān)文件及公司章程的有關(guān)規定，召開(kāi)股東（代表）大會(huì )以特別決議形式對交易項目逐項審議和表決，表決時(shí)應當邀請街道監督管理機構工作人員列席會(huì )議進(jìn)行現場(chǎng)監督，并聘請公證機構對會(huì )議表決情況進(jìn)行公證。

　　股東（代表）大會(huì )決議包括以下內容：

　　1.是否同意資產(chǎn)評估報告；

　　2.是否同意交易方案；

　　3.是否同意土地使用權以公開(kāi)交易方式進(jìn)行轉讓等。

　　（六）公開(kāi)交易。股東（代表）大會(huì )審議通過(guò)后，股份合作公司應當通過(guò)區股份合作公司綜合監管系統提交交易申請。交易申請通過(guò)后，股份合作公司應當在公共資源交易平臺進(jìn)行交易。

　　（七）交易結果公示。交易結束后，應當在公共資源交易平

　　臺、股份合作公司經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所公示交易結果。公示期不少于5個(gè)工作日。

　　（八）項目備案。股份合作公司應當在交易結束后15日內，將土地使用權轉讓項目相關(guān)材料通過(guò)區股份合作公司綜合監管系統，報街道監督管理機構、區集體資產(chǎn)管理局備案。備案材料包括：

　　1.項目備案申請；

　　2.項目資產(chǎn)評估報告、交易方案；

　　3.民主決策資料，包括公司董事會(huì )、監事會(huì )、集體資產(chǎn)管理委員會(huì )及股東（代表）大會(huì )決議等；

　　4.法律顧問(wèn)、財務(wù)顧問(wèn)意見(jiàn)；

　　5.公證機構出具的公證書(shū)；

　　6.項目公示照片等。

第五章  合同管理

　　第十五條  股份合作公司應當在確定集體用地開(kāi)發(fā)合作方之日起30日內，與合作方簽訂合作合同。

　　股份合作公司集體用地合作合同的價(jià)款、質(zhì)量、履行期限等主要條款應當與合作開(kāi)發(fā)方案內容一致，不得擅自變更合同實(shí)質(zhì)性?xún)热莸闹饕獥l款或再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性?xún)热莸钠渌麉f(xié)議。

　　第十六條  股份合作公司與合作方簽訂合同之日起5個(gè)工作日內，應當將合同副本上傳區股份合作公司綜合監管系統。

第六章  附則

　　第十七條  本細則所稱(chēng)“以上”“不少于”“不超過(guò)”，含本數；所稱(chēng)“低于”，不含本數。

　　第十八條  法律、法規、規章和上級行政規范性文件另有規定的，從其規定。

　　第十九條  本細則由羅湖區集體資產(chǎn)管理局負責解釋。

　　第二十條  本細則自2022年11月15日起實(shí)施，有效期5年。