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各有關(guān)單位：

　　根據《深圳經(jīng)濟特區物業(yè)管理條例》第一百二十四條的規定，結合本市實(shí)際，市住房建設局會(huì )同市民政局制定了《深圳市社區居民委員會(huì )代行住宅區業(yè)主委員會(huì )職責管理辦法（試行）》，現予印發(fā)，請遵照執行。

深圳市住房和建設局 深圳市民政局

　　2023年2月3日

深圳市社區居民委員會(huì )代行住宅區業(yè)主委員會(huì )職責管理辦法（試行）

第一章  總則

　　第一條 為規范社區居民委員會(huì )（以下簡(jiǎn)稱(chēng)居委會(huì )）代行住宅物業(yè)管理區域（以下簡(jiǎn)稱(chēng)住宅區）業(yè)主委員會(huì )職責的活動(dòng)，維護業(yè)主的合法權益，根據《深圳經(jīng)濟特區物業(yè)管理條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）的規定，結合我市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 本市范圍內，指定居委會(huì )代行住宅區業(yè)主委員會(huì )職責的活動(dòng)及其監督管理，適用本辦法。

　　第三條 居委會(huì )代行業(yè)主委員會(huì )職責遵循非必要不代行以及精簡(jiǎn)高效、集體決策、信息公開(kāi)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)、勤勉盡責的原則。

　　第四條 市住房和建設部門(mén)會(huì )同市民政部門(mén)負責制定全市居委會(huì )代行業(yè)主委員會(huì )職責活動(dòng)的政策和相關(guān)標準。

　　區住房和建設部門(mén)負責轄區內居委會(huì )代行業(yè)主委員會(huì )職責的指導工作。

　　區民政部門(mén)負責配合區住房和建設部門(mén)，做好指導街道辦事處和居委會(huì )開(kāi)展居委會(huì )代行活動(dòng)的相關(guān)工作。

　　街道辦事處負責指定、終止居委會(huì )代行業(yè)主委員會(huì )職責，對居委會(huì )代行活動(dòng)進(jìn)行指導和監督。街道辦事處應當將指定、終止的書(shū)面文件抄送區住房和建設、民政、財政等部門(mén)。

　　第五條 中國共產(chǎn)黨社區委員會(huì )積極發(fā)揮住宅區基層黨組織的作用，領(lǐng)導居委會(huì )依法依規開(kāi)展業(yè)主委員會(huì )職責代行活動(dòng)。

　　第六條 居委會(huì )接受街道辦事處的指定，代行業(yè)主委員會(huì )職責。

　　居委會(huì )根據需要設立環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì )，委員會(huì )負責具體開(kāi)展代行工作。

　　第七條 居委會(huì )接受指定，代行業(yè)主委員會(huì )職責召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議以及根據本辦法第二十六條的規定委托專(zhuān)業(yè)機構等費用，由街道辦事處納入財政預算，區財政部門(mén)應當予以保障。依法應當由全體業(yè)主承擔的費用從業(yè)主共有資金中列支。

第二章  代行業(yè)主委員會(huì )職責的啟動(dòng)

　　第八條 住宅區符合下列情形之一的，居委會(huì )可以代行業(yè)主委員會(huì )的相關(guān)職責：

　　（一）已開(kāi)展首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備活動(dòng)但最終未能成立業(yè)主大會(huì )并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的；

　　（二）已開(kāi)展換屆工作，但未選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )的。

　　符合上述情形且住宅區物業(yè)管理面臨可能影響公共安全或者管理秩序等緊急情況或重大事件，需要業(yè)主委員會(huì )及時(shí)解決的，街道辦事處應當立即開(kāi)展指定居委會(huì )代行業(yè)主委員會(huì )職責的工作。

　　第九條 街道辦事處指定居委會(huì )前，應當在住宅區內以及物業(yè)管理信息平臺上進(jìn)行公示并征求業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)。征求意見(jiàn)的時(shí)間不少于十日。

　　第十條 街道辦事處根據本辦法第九條的規定進(jìn)行公示的，應當包括以下內容：

　　（一）指定的居委會(huì )名稱(chēng)；

　　（二）代行職責的期限；

　　（三）公示期限；

　　（四）意見(jiàn)反饋方式；

　　（五）街道辦事處認為應當公示的其他事項。

　　第十一條 征求意見(jiàn)以專(zhuān)有部分為單位，按照一戶(hù)一票原則進(jìn)行。

　　多個(gè)專(zhuān)有部分為同一業(yè)主的，按一戶(hù)計票。一個(gè)專(zhuān)有部分有多個(gè)業(yè)主，應當共同推選一人發(fā)表意見(jiàn)。專(zhuān)有部分的業(yè)主與物業(yè)使用人意見(jiàn)不一致的，以業(yè)主意見(jiàn)為準。

　　按照本條前款計算的戶(hù)數總和為總戶(hù)數。

　　公示期屆滿(mǎn)后，反對代行的意見(jiàn)數未超過(guò)該住宅區總戶(hù)數百分之二十的，街道辦事處可以啟動(dòng)指定居委會(huì )代行進(jìn)程。

　　第十二條 街道辦事處書(shū)面指定居委會(huì )代行業(yè)主委員會(huì )職責，并將指定的書(shū)面文件在住宅區內以及物業(yè)管理信息平臺予以公告。居委會(huì )自指定書(shū)面文件公布之日起履行代行職責。

第三章  代行業(yè)主委員會(huì )職責的權限和程序

　　第十三條  居委會(huì )根據指定實(shí)施代行業(yè)主委員會(huì )活動(dòng)的，依據住宅區物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)際需要履行下列職責：

　　（一）組織業(yè)主共同決議選聘、續聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

　　（二）組織業(yè)主共同決議籌集、管理和使用物業(yè)專(zhuān)項維修資金；

　　（三）代行原業(yè)主委員會(huì )管理業(yè)主共有資金基本賬戶(hù)的職責；

　　（四）調解因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛。

　　第十四條 居委會(huì )代行本辦法第十三條之工作事項，應當通過(guò)居委會(huì )會(huì )議作出決定。居委會(huì )應當就決議事項在會(huì )議召開(kāi)前向住宅區基層黨組織征求意見(jiàn)。

　　居委會(huì )會(huì )議應當有三分之二以上的成員出席，作出決定時(shí)應當經(jīng)全體成員過(guò)半數同意并簽字確認。居委會(huì )應當自會(huì )議作出決定之日起三日內將決定予以公示。

　　居委會(huì )可以邀請住宅區基層黨組織、業(yè)主、物業(yè)使用人列席會(huì )議，列席的具體人數、組織形式由居委會(huì )自行確定。

　　居委會(huì )應當制作會(huì )議記錄并妥善保管。

　　第十五條 居委會(huì )代行業(yè)主委員會(huì )職責過(guò)程中，發(fā)布與代行職責相關(guān)的通知、公告等，應當加蓋居委會(huì )的印章。

　　業(yè)主大會(huì )與他人訂立合同時(shí)，合同文本上應當加蓋業(yè)主大會(huì )的印章。住宅區未依法成立業(yè)主大會(huì )的，合同文本上由代行業(yè)主委員會(huì )職責的居委會(huì )加蓋居委會(huì )的印章，合同落款為“住宅區名稱(chēng)（代章）”。

　　第十六條 居委會(huì )代行業(yè)主委員會(huì )職責組織業(yè)主共同決議選聘、續聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應當按照《條例》及其他相關(guān)法律、法規的規定開(kāi)展相關(guān)工作，具體工作內容包括但不限于擬定方案、公示、組織業(yè)主共同決議、招標、定標、簽訂物業(yè)服務(wù)合同以及其他有關(guān)手續。

　　居委會(huì )代行業(yè)主委員會(huì )職責期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)臨時(shí)退出，尚未選聘出新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，居委會(huì )可以從區住房和建設部門(mén)設立的應急物業(yè)服務(wù)企業(yè)庫中，通過(guò)抽簽方式，選取一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供應急服務(wù)。沒(méi)有區級應急物業(yè)服務(wù)企業(yè)庫的，從市住房和建設部門(mén)公布的物業(yè)服務(wù)企業(yè)激勵名單中抽簽選取。所選物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)服務(wù)意愿的，按上述流程重新選取企業(yè)。

　　應急物業(yè)服務(wù)合同具體期限由居委會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定，直到業(yè)主大會(huì )與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂物業(yè)服務(wù)合同約定的開(kāi)始提供物業(yè)服務(wù)之日止,但應不少于6個(gè)月。應急物業(yè)服務(wù)的內容、標準參照市主管部門(mén)印發(fā)的物業(yè)服務(wù)合同示范文本制定，收費標準參照原物業(yè)服務(wù)合同執行。

　　第十七條 居委會(huì )代行業(yè)主委員會(huì )職責組織業(yè)主共同決議籌集、管理和使用物業(yè)專(zhuān)項維修資金的，應當按照《條例》《深圳市物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理規定》以及相關(guān)法律、法規中，關(guān)于業(yè)主委員會(huì )職責范圍的規定，開(kāi)展相關(guān)工作。

　　第十八條 住宅區使用業(yè)主共有資金基本賬戶(hù)的，居委會(huì )在受指定代行后，原業(yè)主委員會(huì )應當將業(yè)主共有資金基本賬戶(hù)相關(guān)賬目資料移交居委會(huì )。居委會(huì )應當立即組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，就業(yè)主共有資金基本賬戶(hù)轉為業(yè)主共有資金共管賬戶(hù)進(jìn)行表決，并分別按下列情形處理：

　　（一）業(yè)主大會(huì )決定繼續使用業(yè)主共有資金基本賬戶(hù)管理業(yè)主共有資金的，居委會(huì )從居委會(huì )成員或者住宅區黨組織中身份為業(yè)主的黨員中選取業(yè)主共有資金基本賬戶(hù)管理人后，向區住房和建設部門(mén)申請將業(yè)主大會(huì )統一社會(huì )信用代碼證書(shū)負責人變更為該管理人。業(yè)主大會(huì )統一社會(huì )信用代碼證書(shū)變更后三個(gè)工作日內，該管理人應當持變更后的業(yè)主大會(huì )統一社會(huì )信用代碼證書(shū)到數據共享銀行進(jìn)行賬戶(hù)信息變更。

　　（二）業(yè)主大會(huì )決定變更使用業(yè)主共有資金共管賬戶(hù)管理業(yè)主共有資金的，居委會(huì )提請住宅區所在街道辦事處指導物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新使用所在住宅區開(kāi)設的原業(yè)主共有資金共管賬戶(hù)，或者在數據共享銀行新開(kāi)設業(yè)主共有資金共管賬戶(hù)，并將業(yè)主共有資金基本賬戶(hù)余額轉至業(yè)主共有資金共管賬戶(hù)。

　　住宅區使用業(yè)主共有資金共管賬戶(hù)的，居委會(huì )應當繼續使用業(yè)主共有資金共管賬戶(hù)管理業(yè)主共有資金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生變更的，變更前的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當配合將業(yè)主共有資金共管賬戶(hù)余額轉至變更后物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)設的業(yè)主共有資金共管賬戶(hù)。

　　第十九條 住宅區使用業(yè)主共有資金基本賬戶(hù)的，居委會(huì )應當執行現有的業(yè)主大會(huì )年度預算方案或者會(huì )議決定，及時(shí)支付相關(guān)費用，與數據共享銀行核對賬目，并按照《條例》第七十三條的規定按季度公示賬目信息。

第四章  代行業(yè)主委員會(huì )職責的終止

　　第二十條 居委會(huì )代行業(yè)主委員會(huì )職責的，代行期限不得超過(guò)三年，其中新建住宅區不得超過(guò)兩年。

　　因業(yè)主委員會(huì )未能換屆成功需要實(shí)行代行的住宅區，代行期限不得超過(guò)一年。

　　第二十一條 住宅區出現下列情形之一的，居委會(huì )終止代行業(yè)主委員會(huì )職責：

　　（一）住宅區依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的；

　　（二）代行期限屆滿(mǎn)的；

　　（三）代行期間，聯(lián)名反對代行的意見(jiàn)數超過(guò)該住宅區總戶(hù)數百分之二十的；

　　（四）住宅區因拆遷等原因發(fā)生滅失的；

　　（五）其他應當終止代行的情形。

　　第二十二條 符合本辦法第二十一條第一、二、三、五項情形的，街道辦事處應當作出終止代行的書(shū)面文件，并在終止之日起三個(gè)工作日內在住宅區和物業(yè)管理信息平臺予以公告。

　　第二十三條 住宅區依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的，居委會(huì )應當在街道辦事處的指導監督下完成清算、移交工作：

　　（一）對居委會(huì )履行代行職責期間的財務(wù)進(jìn)行清算；

　　（二）將財務(wù)憑證、業(yè)主清冊、會(huì )議紀要等檔案資料以及其他屬于業(yè)主大會(huì )所有的財物移交至業(yè)主委員會(huì )；

　　（三）將清算和移交情況在住宅區內進(jìn)行公示，公示期限不少于十日。

　　第二十四條 居委會(huì )終止代行業(yè)主委員會(huì )職責的，應當自終止之日起十五日內，向街道辦事處就代行工作情況提交書(shū)面報告，并抄送區住房和建設部門(mén)。

第五章  附則

　　第二十五條 居委會(huì )代行業(yè)主委員會(huì )職責的行為侵害公共利益的，由街道辦事處責令改正，拒不改正的，由街道辦事處予以撤銷(xiāo)。

　　居委會(huì )代行業(yè)主委員會(huì )職責的行為侵害業(yè)主合法權益或者公共利益的，應當承擔相應的法律責任。

　　居委會(huì )代行業(yè)主委員會(huì )職責影響居委會(huì )換屆選舉的，由街道辦事處暫緩指定居委會(huì )代行業(yè)主委員會(huì )職責或者終止居委會(huì )代行業(yè)主委員會(huì )職責。

　　第二十六條 居委會(huì )代行職責所涉及的法律、會(huì )計、評估等專(zhuān)業(yè)事務(wù)，可以通過(guò)購買(mǎi)服務(wù)方式委托專(zhuān)業(yè)機構協(xié)助開(kāi)展。街道辦事處可以通過(guò)集中采購的方式予以統籌。

　　第二十七條 住宅區業(yè)主根據《條例》相關(guān)規定，在代行期間向街道辦事處提請成立首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組或者業(yè)主委員會(huì )換屆小組的，街道辦事處應當履行組織成立業(yè)主大會(huì )和選舉業(yè)主委員會(huì )的相關(guān)職責。

　　第二十八條 本辦法第十條、第十二條、第二十二條規定的公示和公告的示范文本，由市住房和建設部門(mén)另行制定。

　　第二十九條 本辦法自2023年3月1日起施行，有效期3年。

　　轉載來(lái)源：深圳市住房和建設局

　　轉載時(shí)間：2023年3月16日

　　轉載鏈接：http://zjj.sz.gov.cn/xxgk/tzgg/content/post_10409295.html