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　　一、《深圳市羅湖區物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理辦法》及2個(gè)配套文件出臺的背景和目的

　　《深圳市物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理規定》2010年9月發(fā)布實(shí)施，經(jīng)過(guò)6年多的實(shí)踐，該文件的局限性逐步顯現，并日益嚴重。一是無(wú)業(yè)委會(huì )小區的物業(yè)專(zhuān)項維修資金規范管理難，該文件沒(méi)有規定相應措施；二是沒(méi)有首期歸集資金（房屋公用設施專(zhuān)用基金）的小區，物業(yè)專(zhuān)項維修資金嚴重不足問(wèn)題急需解決，該文件沒(méi)有相應可操作性規定；三是該文件對實(shí)施應急維修工程條件、范圍的規定可操作性不大，嚴重影響維修資金應急使用效率；四是由于市政府或市主管部門(mén)沒(méi)有出臺關(guān)于使用物業(yè)專(zhuān)項維修資金備案服務(wù)的規范性文件，影響相關(guān)備案服務(wù)依法納入區綜合服務(wù)平臺；五是業(yè)主大會(huì )召開(kāi)困難，導致物業(yè)專(zhuān)項維修資金使用效率不高。

　　羅湖作為深圳市的老城區，物業(yè)區域早已整體進(jìn)入物業(yè)專(zhuān)項維修資金使用高峰，物業(yè)專(zhuān)項維修資金不足問(wèn)題的解決已迫在眉睫，需要早日制訂相應政策先行先試。

　　二、《深圳市羅湖區物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理辦法》主要內容

　　《深圳市羅湖區物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）包括第一章總則，第二章維修資金繳交、交存、補建、續籌，第三章業(yè)主大會(huì )自行管理，第四章維修資金使用，第五章居民委員會(huì )管理維修資金，第六章監督管理和第七章附則，共7章，58條。

　　（一）總則主要內容。總則部分第一條，規定了總的目的和任務(wù)是：全面規范轄區物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理，保證物業(yè)小區的共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造有序進(jìn)行。第二條規定了適用范圍：適用于一個(gè)宗地號上有二個(gè)以上獨立產(chǎn)權單位的住宅、商住、商業(yè)及辦公建筑的物業(yè)管理區域的物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理工作。工業(yè)廠(chǎng)房、倉庫以及單一產(chǎn)權的物業(yè)區域，不適用本《辦法》。

　　總則部分還規定了三個(gè)主要原則：一是業(yè)主大會(huì )自治原則，即物業(yè)專(zhuān)項維修資金的補建、續籌、使用等重大事項由業(yè)主大會(huì )決定。二是政府監管原則，即首期歸集的專(zhuān)項維修資金（房屋公用設施專(zhuān)用基金）由開(kāi)發(fā)建設單位交至市統一專(zhuān)戶(hù)，日常收取的專(zhuān)項維修資金、補建資金、續籌資金交存至市統一專(zhuān)戶(hù)。三是應急原則（保護公共利益原則），即物業(yè)區域共用部位、共用設施設備發(fā)生危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全必須立即維修、整改的緊急情況的，可以不經(jīng)業(yè)主大會(huì )表決程序即可使用物業(yè)專(zhuān)項維修資金。

　　總則部分還對區主管部門(mén)及區維修資金管理機構，街道及社區居委會(huì )管理物業(yè)專(zhuān)項維修資金的責任進(jìn)行了分工，并要求區各有關(guān)部門(mén)依各自職責對使用物業(yè)專(zhuān)項維修資金的有關(guān)工程進(jìn)行監督管理。

　　（二）關(guān)于日常收取資金交存起始時(shí)間。《深圳市物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理規定》于2010年9月發(fā)布實(shí)施，按照法不溯及既往的原則，全市啟動(dòng)日常收取資金交存工作應統一為2010年10月1日。但考慮到該文件并沒(méi)有明確要求各物業(yè)區域必須自2010年10月1日起交存，很大一部分物業(yè)區域在此時(shí)間后至實(shí)際交存時(shí)止已發(fā)生共用部位、共用設施設備維修、更新和改造的實(shí)際情況，因此《辦法》規定，經(jīng)業(yè)主大會(huì )確認，交存起始時(shí)間可以延后，但須對交存前的收支情況進(jìn)行清算并提交業(yè)主大會(huì )確認。中斷交存后的續交存起始時(shí)間也遵循同樣程序確定。

　　（三）關(guān)于維修資金不足問(wèn)題。按照法規規定，1994年11月1日前竣工的物業(yè)區域，開(kāi)發(fā)商建設單位沒(méi)有繳交房屋公用設施專(zhuān)用基金的義務(wù)（首期歸集資金）。1994年11月1日以后竣工的物業(yè)區域，由于部分物業(yè)區域開(kāi)發(fā)建設單位已滅失，房屋公用設施專(zhuān)用基金難以追繳到位。還有部分早期竣工的物業(yè)區域，物業(yè)專(zhuān)項維修資金已使用殆盡。另外，業(yè)主每月繳納的本體維修基金（即日常收取資金）的標準，自1997年確定，20年來(lái)一直未變。羅湖作為深圳的老城區，物業(yè)專(zhuān)項維修資金不足的問(wèn)題最為突出。據此，《辦法》規定了四種解決措施：第十二條規定，經(jīng)業(yè)主大會(huì )表決同意，物業(yè)區域可以適當提高日常收取資金交納標準；第十三條、第十四條規定，對于沒(méi)有首期歸集資金的物業(yè)區域，業(yè)主大會(huì )應進(jìn)行補建，補建金額參照房屋公用設施專(zhuān)用基金繳交標準；第十五條規定，對于賬戶(hù)結余資金不足首期歸集資金30%的物業(yè)區域，業(yè)主大會(huì )應進(jìn)行續籌；第三十九條規定，物業(yè)區域實(shí)施重大維修、更新、改造項目，業(yè)主大會(huì )可以籌集補充資金。

　　（四）關(guān)于房屋公用設施專(zhuān)用基金繳交。政府幫業(yè)主追繳房屋公用設施專(zhuān)用基金，通過(guò)10年努力，剩余還有一部分物業(yè)管理區域未繳交，《辦法》第十條和第十一條規定了加快推進(jìn)繳交工作的措施：主管部門(mén)可以通過(guò)購買(mǎi)服務(wù)的方式辦理追繳業(yè)務(wù)，加快追繳工作進(jìn)程；業(yè)主委員會(huì )通過(guò)民事訴訟途徑追討的，區維修資金管理機構可以進(jìn)行指導。

　　（五）關(guān)于無(wú)業(yè)委會(huì )小區維修資金規范管理問(wèn)題。業(yè)主大會(huì )召開(kāi)難，業(yè)主委員會(huì )成立難，這是深圳市物業(yè)管理現實(shí)難題。《辦法》專(zhuān)設第五章，規定居民委員會(huì )分三種情況，依法管理物業(yè)專(zhuān)項維修資金：第四十一條，依照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》以及建設部《業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》的相關(guān)規定，賦予社區居民委員會(huì )依法指導、監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責；根據民法通則及物權法等的規定，第四十二至四十五條規定，對于成立了業(yè)主大會(huì )但沒(méi)有業(yè)主委員會(huì )的物業(yè)區域，經(jīng)街道辦事處依法組織仍不能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的，由街道組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決同意，授權居民委員會(huì )辦理維修資金管理事務(wù)，并規定了授權程序、期限、范圍、授權終止情形等；依照《深圳經(jīng)濟特區物業(yè)管理條例》第123條之規定，《辦法》第四十六條至第四十九條規定，對于沒(méi)有業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的物業(yè)區域，指定居委會(huì )代行業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )職責具體程序，代行的職責范圍，代行期限及代行期限終止情形等。

　　（六）關(guān)于維修資金使用程序及應急維修問(wèn)題。考慮到使用物業(yè)專(zhuān)項維修資金的日常性與業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)困難之間的矛盾，《辦法》第四章“維修資金使用”規定分三種情況操作：一是，日常小修小補及單項工程費用額度在備用金范圍內的維修更新改造項目，在備用金中列支。備用金額度不超過(guò)物業(yè)區域一年日常收取資金的30%，具體金額及審核、分攤原則由業(yè)主大會(huì )決定。第三十七條、第三十八條規定了備用金由業(yè)主大會(huì )決定建立，授權業(yè)主委員會(huì )審核決定使用備用金，以及備用金申請和核銷(xiāo)手續等。二是單項工程費用超過(guò)備用金額度的，申請專(zhuān)項資金。第三十至三十二條、第三十六條規定了：專(zhuān)項資金首款、尾款申請手續，工程實(shí)施方案及費用籌集、分攤方案，業(yè)主表決，工程施工管理，竣工驗收及有關(guān)情況公示等。三是發(fā)生嚴重危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的特別緊急情況的，進(jìn)行應急維修，不須召開(kāi)業(yè)主大會(huì )即可使用物業(yè)專(zhuān)項維修資金。第三十三條至第三十五條規定了應急維修的六種情形，應急維修實(shí)施程序及維修資金申請備案手續。

　　（七）關(guān)于應急維修情形認定問(wèn)題。《辦法》第三十三條及《申請使用維修資金指引》執行了省、市相關(guān)文件的規定。一是對于省、市文件已明確認定機構的，均進(jìn)行沿襲。二是對于未明確認定機構的，考慮到各物業(yè)小區實(shí)際情況復雜、千差萬(wàn)別，有的屬于常識判斷不需專(zhuān)業(yè)機構或主管部門(mén)認定，如“供水、排水設施堵塞、爆裂，二次供水水泵等設施損壞”以及“樓體外立面存在脫落危險”等；有的對認定技術(shù)要求高、情況復雜，應由相關(guān)主管部門(mén)認定或評估確定。因此，《辦法》沒(méi)有明確規定，由有關(guān)主管部門(mén)實(shí)際工作中視具體情況進(jìn)行認定。專(zhuān)業(yè)機構或主管部門(mén)認定的形式，可以是隱患整改通知、隱患整改意見(jiàn)、電梯封停通知等。

　　（八）關(guān)于監督管理問(wèn)題。一是關(guān)于工程監管。使用維修資金工程（主要是修繕工程、設備安裝工程等）的許可、報建、報備、報審，有關(guān)法規規定不明，但由于涉及城市規劃、公共安全、建筑安全等，如監督管理長(cháng)期缺位，極有可能造成難以挽回的重大損失。因此，《辦法》第六章規定了監督管理問(wèn)題。

　　三、2個(gè)配套文件的主要內容

　　為了規范物業(yè)專(zhuān)項維修資金的交存、申請使用，隨同《辦法》一起印發(fā)實(shí)施了2個(gè)配套文件，分別為《深圳市羅湖區物業(yè)專(zhuān)項維修資金交存指引》和《深圳市羅湖區申請使用物業(yè)專(zhuān)項維修資金指引》。

　　（一）《深圳市羅湖區物業(yè)專(zhuān)項維修資金交存指引》。包括日常收取的專(zhuān)項維修資金首次交存、定期交存、補建交存、續籌交存四個(gè)方面的注意事項、工作程序、備案所需資料、備案流程。

　　（二）《深圳市羅湖區申請使用物業(yè)專(zhuān)項維修資金指引》。包括專(zhuān)項資金首款備案、尾款備案，備用金申請和核銷(xiāo)備案，專(zhuān)項資金（應急）首款備案、尾款備案等相關(guān)方面的注意事項、工作程序、申請或報備所需資料、申請或報備相關(guān)流程。

　　《辦法》按照上級相關(guān)文件精神，規定物業(yè)管理區域出現六種緊急情形，可以不召開(kāi)業(yè)主大會(huì )即可使用物業(yè)專(zhuān)項維修資金。考慮到當前物業(yè)管理法規均沒(méi)有相應規定，為了方便業(yè)主委員會(huì )組織實(shí)施應急維修工程，并避免法律爭議，《深圳市羅湖區申請使用物業(yè)專(zhuān)項維修資金指引》提倡，業(yè)主委員會(huì )可在危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的緊急情形發(fā)生前，先行組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，授權業(yè)主委員會(huì )在發(fā)生須實(shí)施應急維修工程的緊急情形時(shí)，決定或負責以下重要事宜：制定或審核確認應急維修工程實(shí)施方案，審核確認工程結算，進(jìn)行竣工驗收，按規定申請使用物業(yè)專(zhuān)項維修資金和分攤工程費用，其他有關(guān)重要事宜。